绿色建筑一直被称为建筑行业向更加环境友好转型的希望。其特点是更好的能源效率和资源利用效率，健康的室内空气质量，以及其它一系列绿色性能。

最有名的绿色建筑认证体系之一是美国绿色建筑委员会于1997年开发的能源和环境设计先锋标准(简称LEED)。几乎是同一时间，中美两国开始在北京合作一个具有历史意义的节能建筑示范项目。这栋最终成为中国科技部的办公楼于2004年建成，并成为第一个获得美国LEED认证的中国建筑。

中国于2006年开始开发自己的国家绿色建筑评价标准，俗称三星标准(TSP)。2008年，第一栋建筑取得三星标准评级。在三星标准实施的头五年，仅有不到1万平方米的建筑获得绿色建筑评级，这与同一时期中国建成的100亿平方米的新建建筑规模相比，几乎微不足道。

2013年，国务院转发了绿色建筑国家行动方案，极大刺激了绿色建筑市场。随后三年，三星建筑评级的建筑面积达到4.72亿平方米，一举超过美国LEED认证体系，成为世界上认证面积最多的绿色建筑评价体系。

中国的节能建筑发展要早于绿色建筑。从1986年开始颁布第一个居住建筑节能设计标准以来，已经涌现出被动式建筑、超低能耗建筑、零能耗建筑、健康建筑、低碳建筑、零碳绿色建筑等等诸多概念。

尽管概念千变万化，但其实强调的都是建筑实际运行性能优化。

由于建筑行业固有的特点，绝大多数绿色建筑与节能建筑都存在设计与运行的性能错配问题。绿色建筑设计无法确保一栋建筑建成后的绿色性能与当初设计完全相符。而超低能耗建筑在设计阶段的能耗指标无法保证实际运行时完全实现。但开发商往往在设计阶段积极取得绿色建筑或者超低能耗建筑的认证，以便在销售阶段获得溢价收入。

为了解决设计与性能的错配问题，一个解决方案是在建筑运行阶段再设立一个绿色性能或者节能指标的认定。然而，绝大多数开发商直接忽略第二阶段。因为当一栋新建建筑可以进行性能认定的时候，开发商早已售房脱手，获得额外“绿色”利润或“节能”利润了。在中国所有获得绿色建筑评价的建筑中，只有不到5%的建筑获得的是针对实际性能的评价，绝大多数仅仅是对蓝图的设计评级。

建筑设计与实际运行的性能错配一直困扰着全球绿色建筑认证或其它节能建筑认证项目，是妨碍建筑行业向绿色转型的全球性难题。

似乎设计与运行的性能错配问题还不足够严重，全球不少提倡绿色发展的政府都热衷于给绿色建筑和节能建筑提供资金激励。诚然，政府通过奖励绿色建筑和节能建筑可以很好地展示其绿色承诺。例如有些地方政府对超低能耗建筑按每平方米1000元人民币进行奖励。但如果这些建筑最终的能耗指标无法确保实现的话，那么设计与运行性能错配的鸿沟会因激励更加扩大，开发商和消费者之间的信任度降低，最终可能导致绿色建筑和节能建筑项目的市场化无法实现，绿色转型的难度被加大。

而这个转型困境在金融机构以绿色融资的方式参与后更加固化。

根据前中国银监会在2017年12月份发布的一项报告，截至2017年上半年，21家中国主要银行对12类绿色目录涵盖项目共发行绿色信贷8.22万亿人民币。其中目录九专门针对绿色建筑和节能建筑，从2013年上半年到2017年上半年，一共发行了7300亿人民币的绿色信贷。

这些银行基本都是根据设计阶段的绿色评级或节能评估来确定是否发行利率较优惠的绿色信贷。而当设计阶段与运行阶段的性能不相符合时，优惠的绿色信贷实际上是放大了错配难题。但这些银行也许不应该被指责未作尽职调查，因为银行本身不具备专业知识判断一栋建筑是否是绿色的或超级节能的。

那么，银行是否可以根据实际运行性能来发行绿色信贷呢？很遗憾，那只会是太迟了。因为建造贷款在建造前发行，而运行性能评定是在建造完成后发生。建造前发行信贷与建造后评定性能同样存在一个期限错配问题。

最近几年，全球的绿色建筑项目管理机构已经意识到错配问题，并开始着手解决。例如，中国已经开始修改国家绿色建筑评价标准，可能考虑取消设计阶段的绿色认证，只保留实际运行性能的绿色认证。

如果这个修改最终得以实现的话，虽然消除了设计与运行的性能错配问题，但信贷发行与性能评定的期限错配问题仍然无法解决。当设计阶段的绿色评定取消后，银行业对目录九发放绿色信贷的现行判别依据将不复存在，银行业将面临对建筑行业的绿色信贷无法实施的窘境，除非寻找一个针对期限错配的解决方案。

2016年，保尔森基金会发布了一份由彭博基金会资助的政策研究报告“中国城市绿色建筑节能投融资研究”。该报告分析了中国绿色建筑市场的巨大融资需求与缺口及期限错配问题，并因此提出了一个创新模式，通过引入绿色保险概念，推动以建筑实际运行性能为核心的绿色建筑和节能建筑的规模化发展，解决长期困扰建筑行业绿色转型的两大错配难题：一是建筑设计与运行之间的性能错配，另一个是绿色信贷发行与性能认定之间的时间错配。

2017年，亚洲最大的财险公司中国人保与保尔森基金会签署了合作备忘录，根据绿色保险模式共同研发一系列绿色保险产品，促进建筑行业的绿色和节能实际运行性能的大规模提高。

2018年初，中国绿色建筑市场最活跃的城市之一北京市同意进行绿色建筑运行性能保险的试点，并获得世界银行和能源基金会的支持。2018年底，青岛市也开始和中国人保合作，尝试将该绿色保险模式应用于确保超低能耗建筑的运行性能。

在北京和青岛签订的绿色保险合同采用同一绿色保险模式，解决了不同建筑类型的不同运行性能的错配问题，充分证明了该绿色保险模式的广泛适用性。这既是对保尔森基金会政策报告里提出的创新模式的落地实践，也是对保尔森基金会倡导的“知行合一”理念的完美诠释。

从概念上讲，利用绿色保险突破建筑绿色转型困境的概念并不是很难理解。在该模式下，开发商在建造前购买一份绿色保险以确保建成后的绿色和节能性能。银行据此保险单给开发商进行绿色授信。建造完成后进行性能评定，如果没有实现最初的绿色或节能性能承诺，保险公司将采用不同形式进行赔付。

然而，绿色保险概念在试点实施过程中仍然具有很大的挑战性。

首先，保险公司与银行对一个建筑项目的风险偏好完全不同。在目前的管理政策下，银行调整其信贷发行的灵活性非常小。模型设计里的保险-银行联动机制在试点项目中尚没有实现。如果银行可以根据绿色保险证书发行绿色信贷的话，将极大激发开发商确保绿色性能的兴趣，因为获得银行信贷是开工前的必要条件。

有意思的是，在本模式提出时，中国的银监会和保监会尚是两个独立的管理部门。而在试点项目实施过程中，银监会和保监会于2018年合并成为中国银保监会。通过推动保险-银行的联动机制来促进绿色建筑和节能建筑的发展，将可能成为其合并后的一个重要举措。

其次，银行、保险和政府之间应该形成信用报告共享机制，使一栋建筑从设计到建造再到运营的相关信息能够溯源并共享。

最后，最重要的是还在进行的一项研究——根据开发商资质、项目设计、绿色和节能性能承诺和其它因素来量化保险费用。希望北京和青岛的这两个落地项目可以提供相关数据，帮助保险公司完善其保险精算模型。